یکی از چالش های مهم اینروزهای مردم، بخصوص اقشار کم درآمد جامعه، پیداکردن خانه اجاره ای در تهران با قیمت مناسب است. اقشاری که پس از فراز و نشیبهای اقتصادی، در پرداخت اجارهبهای خانه خود با مشکل مواجه شده و بسیاری از آنها مجبور به سکونت در حاشیه شهرها و زندگی در خانههایی با کمترین متراژ و امکانات شدهاند. بااین حال هنوز آن طور که باید، این بخش بسیار مهم یعنی بازار اجاره موردتوجه متولیان تصمیمگیری بخش مسکن قرار نگرفته و طرح های پیشین نیز با کمترین اعتبار و پیگیری پیش میروند.

تسهیلات غیر قابل پرداخت ودیعه مسکن؛

دولت دوازدهم در ماه های پایانی فعالیت خود، با تسهیلات ودیعه مسکن سعی در بهبود شرایط مستأجران داشت. وامی که تا امروز کمتر کسی آن را دریافت کرده و هیچ تأثیر مثبتی نگذاشته است. البته در کل تسهیلات ودیعه مسکن نیز نمی تواند در این بازار آشفته کارساز باشد. از طرفی پرداخت وام به تمام متقاضیان که تا امروز به بیش از ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر رسیدهاند، به منابع زیادی احتیاج دارد که تأمین آن در شرایط فعلی بانکها، آسان نیست. این مهم را سیاستگذاران پیشین بخش مسکن، قبل از مطرح کردن باید بررسی می کردند و روشهای دیگری برای ساماندهی بازار استفاده بکار میگرفتند.

شایان ذکر است انگیزه بسیار پایین بانک ها برای پرداخت این تسهیلات به مردم نیز باعث افزایش ناکارآمدی این طرح شد. چراکه با همهگیر شدن کرونا و افزایش مشکلات اقتصادی، بانکها با کاهش منابع روبرو شدند و توان کافی برای پرداخت این تسهیلات را نداشتند. بهطوری که تا امروز که در میانه مهرماه هستیم، از میان یک میلیون و ۲۰۰ هزار متقاضی که تا انتهای شهریورماه ثبتنام کرده بودند، حدود ۳۴۰ متقاضی مدارک خود را کامل کرده و تنها ۱۷ هزار نفر آنها موفق به دریافت تسهیلات شدند.

به این صورت بانک هایی که موظف به پرداخت این تسهیلات هستند یا عدم اعتبار بانک را بهانه کرده، یا در اقدامی خودسرانه با اعمال فیلترهای جدید تأیید صلاحیت درخواست کنندگان را خودشان برعهده گرفتهاند. تأیید صلاحیتی که با افزایش امتیاز و میزان فعالیت در بانک انجام میشود و کاملا باهدف این طرح که کمک به افزایش پول پیش اجارهنشینان کم درآمد بود در تناقض است. در مجموع میتوان گفت روند پرداخت وام ودیعه مسکن تا امروز در بدترین شرایط قرارگرفته و مشکل مستأجران به هیچ عنوان حل نشده است.

استفاده درست از ابزارهای مالی، مسیر توسعه را هموار می کند؛

شایان ذکر است در صورت پرداخت این تسهیلات به متقاضیان بازهم مشکل بازار اجاره حل نخواهد شد. چراکه اینها مسکنهای موقت هستند و ساماندهی این بخش به تغییرات ساختاری و ساماندهی برنامهریزی شده و بلندمدت نیاز دارد. از طرفی مبلغ تسهیلات فوق، صرفا در برخی از مناطق پاسخگوی نیاز مستأجران است و پرداخت ودیعه برای اجاره آپارتمان در پونک و محله های همترازش، با این مبالغ امکانپذیر نیست.

بهتر است راهکارهایی که مشکلات بازار را در بلندمدت اصلاح می کند بکار گرفته شود. دراین خصوص میتوان از جدیت در اجرا و افزایش نظارت در پروسه دریافت مالیات از خانههای خالی آغاز کرد.

بهطوری که این مشکل قدیمی را یعنی خانههای احتکار شده که بیش از ۲ میلیون واحد است برای همیشه حل کرده و باعرضه واحدها به بازار اجاره کمی تعادل را در عرضه و تقاضا برقرار کند. از سوی دیگر نیاز است تا کاهش میزان تولید مسکن که در سالهای اخیر به واسطه مشکلات اقتصادی و رکود روی داده، جبران شود و خانههایی با متراژ کوچک و قیمتی متناسب باهدف ورود به بازار اجاره ساخته شود.

اجارهداری حرفهای، راهکاری بلندمدت برای اصلاح مشکلات مالک و مستأجر؛

گفتنی است بسیاری از مالکان سوداگر، قیمت اجارهبها را به بهانه افزایش تورم و صعود قیمت املاک تهران، به صورت تصاعدی افزایش دادهاند که این امر نیز مشکلات مستأجران را دوچندان کرده است. ازاین رو نیاز است تا با اعمال قوانین جدید و نظارت بر اجرای آنها، نوع قرارداد اجاره را تغییر داده و زمان آنها را افزایش داد. به این صورت مالکان موظف میشوند قرارداد خود را ۵ الی ۱۰ ساله منعقد کرده و در صورت تمایل به افزایش اجارهبها، با درصد مشخص و از پیش تعیین شده ای نرخ اجارهبها را افزایش دهند. به این صورت مستأجران می توانند از سکونت در یک واحد مسکونی به مدت طولانی مطمئن شده و برای پرداخت اجارهبهای خود برنامهریزی ثابتی داشته باشند.

لازم به ذکر است تأثیر سود بانکی در میزان اجارهبها را نیز نمیتوان نادیده گرفت و باید با کنترل آن مالکان را به دریافت اجاره بهای کمتر تشویق کرد. اما یکی از مهم ترین عواملی که می تواند نرخ اجاره بها را کنترل کند، میزان نرخ تورم و تثبیت آن در یک رقم معقول است. به این صورت با ثابت بودن نرخ تورم، علاوه بر فعالان بازار مسکن، مالکان و مستأجران نیز از میزان افزایش قیمتها مطلع کرده و برای سکونت خود می توانند اجاره یا حتی خرید مسکن باشد برنامهریزی کنند.

تأمین مسکن نیازمندان با تسهیلات حل نمی شود؛

اما نکته ای در این میان مطرح میشود که آن میزان درآمد بسیار کم اقشار نیازمند جامعه و عدم توان پرداخت حداقل هزینههای ودیعه یا اجارهبها است. این امر نیز می تواند با ساخت واحدهای دولتی که متولی آن شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی باشد، تا حدودی ساماندهی شود.

گفتنی است برای ممانعت از سوداگری برخی از مالکان و رفع بسیاری از اختلافات موجود میان مالک و مستأجر، یک راهکار بسیار کاربردی وجود دارد و آن ایجاد شرکت های اجاره داری حرفه ای است. به این صورت که تمام روابط بین مالک و مستأجر از طریق این مجموعهها ایجاد شده و به عنوان یک واسطه بی طرف تمام مذاکرات و قراردادهای آنها را با رعایت تعادل پیش می برند. این مجموعه ها، از ابتدای پروسه جستجو و عقد قرارداد را تا انتهای سکونت فرد مدیریت می کنند و پس از آن نیازها و مسائل طرفین را که شامل تعمیرات و تغییرات احتمالی در خانه می شود را با هماهنگی مالک رفع می کند.

شفافیت، مسیر رسیدن به توسعه پایدار؛

شایان ذکر است یک مسیر کاربردی و ماندگار دیگر برای جلوگیری از سوداگری احتمالی مالکان وجود دارد که تحقق آن مزایای بیشماری به وجود میآورد. این مؤلفه انتشار اطلاعات شفاف قرارداد اجاره است. به این صورت که پیش از عقد قرارداد با واردکردن مبلغ درخواستی، جلوی منعقد شدن آن با نرخ بیش از ارزش واقعی آن گرفته شود.

«این مطلب تبلیغاتی است»