به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، به عقیده بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، یکی از مشکلات ساختاری این بازار، جولان تقاضاهای سرمایه ای است. به عبارت دیگر متقاضیانی که برای حفظ و افزایش ارزش دارایی خود اقدام به خرید مسکن می کنند یکی از عوامل اصلی نابه سامانی بازار مسکن تلقی می شوند.

برمبنای آخرین آمار ارائه شده از سرشماری نفوس و مسکن، از هر ۱۰ تقاضای موجود در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، ۷ تقاضا مربوط به افرادی است که به قصد استفاده شخصی ملک را خریداری نمی کنند و تنها هدف از خرید و فروش واحد مسکونی برای آن ها کسب سود است.

وجود چنین تقاضاهایی در بازار مسکن، زمینه افزایش قیمت ناشی از تحریک بخش تقاضا را به وجود می آورد و می تواند بخش عمده ای از تقاضای مصرفی موجود در بازار که هدف آن ها از خرید خانه ساکن شدن در واحد مسکونی است را به تقاضای غیر موثر بدل کند.

*قیمت سرسام آور مسکن و بی عملی دولت در ساماندهی بازار

در شرایط کنونی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت معادل ۳۱ میلیون تومان برآورد می شود و یک واحد مسکونی ۷۵ متری در یکی از مناطق متوسط تهران بیش از ۲٫۳ میلیارد تومان قیمت دارد. منظور از تقاضای غیر موثر یعنی در چنین شرایطی یک خانوار با درآمد ۵ میلیون تومان در هر ماه باید نزدیک به ۱۱۷ سال ثلث درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند در پایتخت صاحب خانه شود.

به معنای دیگر، بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن با افزایش قیمت مسکن ناشی از جولان تقاضاهای سرمایه ای توان تامین اساسی ترین نیاز خود را از دست می دهند.

در همین راستا یکی از راه های اصلی و تجربه شده جلوگیری از حضور تقاضای سرمایه ای در بازار به منظور ساماندهی قیمت مسکن، استفاده از رویکرد مالیات های تنظیمی و در راس آن مالیات بر عایدی سرمایه است.

*مالیات بر عایدی سرمایه، شاه بیت بهبود شرایط بازار مسکن

به گزارش فارس، عایدی سرمایه عبارت از اختلاف بین قیمت خرید دارایی و برخی هزینه ها در طول دوره نگهداری با قیمت فروش آن دارایی است. مالیات بر عایدی سرمایه نیز به عنوان درصدی از عایدی سالیانه سرمایه تعریف می شود. عایدی یا منفعت سرمایه مبتنی بر این فرض است که درآمد مورد انتظاری که در زمان فروش دارایی حاصل می شود، بیش از درآمد پیش بینی شده در زمان خرید برای آن دارایی است.

به عنوان مثال فرض کنید، یک دلال در بازار مسکن واحد مسکونی به قیمت ۱ میلیارد تومان را خریداری می کند، پس از یک سال نیز این واحد مسکونی را به قمیت ۲ میلیارد تومان می فروشد، بنا بر تعریف عایدی سرمایه این فرد معادل ۱ میلیارد تومان تعریف می شود و اگر فرضا نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ۴۰ درصد برآورد شود، ۴۰۰ میلیون تومان از عایدی دلال ناشی از خرید و فروش ملک در قالب مالیات باید به دولت پرداخت شود.

در شرایطی که مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ موثر و ضمانت اجرایی در کشور برای فعالیت های غیر مولد اقتصادی اعمال شود، حاشیه سود این فعالیت ها نظیر سوداگری در بازار مسکن کاهش می یابد و همین امر زمینه خارج شدن تقاضای سرمایه را به وجود می آورد.

برای مثال اگر سود یک فعالیت تولیدی نظیر تولید قطعات خودرو در طول سال ۱۰۰ میلیون تومان و سود ناشی از خرید وفروش مسکن در مدت مشابه ۱۵۰ میلیون تومان باشد، واضح است که سرمایه به سمت فعالیت پر سود حرکت می کند و در این حالت، قطعا فرد سرمایه گذار به جای فعالیت تولیدی با سود ۱۰۰ میلیون تومانی به سراغ سوداگری در بازار مسکن با حاشیه سود ۱۵۰ میلیون تومانی می رود. در این حالت اگر دولت برای فعالیت سوداگری در بازار مسکن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ۴۰ درصدی را وضع کند، حاشیه سود سوداگری مسکن از ۱۵۰ میلیون تومان به ۹۰ میلیون کاهش پیدا می کند، بنابراین فرد سرمایه گذار این بار به جای پرداخت به سوداگری انگیزه ورود به بخش مولد اقتصاد را با سود بیشتر پیدا خواهد کرد.

آگاهی از نقش مالیات بر عایدی سرمایه خبر از نقش بی بدیل این پایه مالیاتی در کنترل سوداگری حوزه های نظیر بخش مسکن می دهد. نقش مثبت این مالیات به حدی است که بسیاری از کشورهای جهان در حال حاضر از مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک ابزار بنیادی سیاست گذاری استفاده می کنند.

برای مثال در کشور اسپانیا، مالیات بر عایدی سرمایه برای عایدی های بیشتر از ۲۰۰ هزار یورو به ۲۶ درصد می رسد.

*همه مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه: از نوبخت تا آخوندی

نکته قابل توجه آن است که تجربه نگاری استفاده از این پایه مالیاتی در ایران بیانگر تجربه متفاوتی از سایر کشورهای جهان به حساب می آید، در همین راستا در سال ۱۳۶۶، قانون مالیات های مستقیم کشور توسط مجلس به تصویب رسید که مواد ۳ تا ۱۶ فصل سوم این قانون مالیاتی شبیه به مالیات بر عایدی سرمایه وضع شده بود.

این قانون هرچند نرخ های پایینی برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن وضع کرده بود، اما همین نرخ های پایین هم از سوی دولت ها اجرا نشد؛ بنابراین انتظار می رفت نرخ های مالیاتی در این بخش، توسط مجلس اصلاح شود و بالاتر رود تا قابلیت سیاست گذاری و مقابله سفته بازی در بازار مسکن پیدا کند اما در سال ۱۳۸۰ کل مواد مربوط به مالیات سالانه املاک و مستغلات مسکونی خالی و اراضی بایر که در مواد ۳ تا ۱۶ قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ وجود داشت، توسط مجلس ششم حذف شد.

لازم به تاکید است، محمد باقر نوبخت، رئیس کنونی سازمان برنامه و بودجه و نماینده مجلس ششم، یکی از مخالفین سرسخت اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه به حساب می آمد و نطق وی در جایگاه نماینده مردم رشت در مشروح جلسات صحن مجلس موجود است.

پس از حذف قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط مجلس ششم و نابه سامان شدن شرایط بازار مسکن، تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در قالب بسته مالیاتی در سال ۱۳۹۳ به مجلس رفت اما بار دیگر سدی به نام عباس آخوندی در سمت وزارت راه و شهرسازی مانع از تصویب این پایه مالیاتی شد. در همین رابطه، فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در مناظره ای با حسین عبده تبریزی، مشاور آخوندی گفت:« در سال ۹۳ به منظور تنظیم بازار و خروج سوداگران، بسته مالیاتی به مجلس رفت اما با نامه ای که وزیر راه و شهرسازی به رئیس مجلس زد خواستار حذف آن شد و به همین دلیل مالیات بر عایدی سرمایه به طور کامل حذف و مالیات بر خانه خالی نیز به طور مناسب و کامل تصویب نشد.»

عباس آخوندی علاوه بر ارسال نامه و جلوگیری از تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس شورای اسلامی، صراحتا در یک برنامه تلویزیونی علیه مالیات بر عایدی سرمایه اظهار نظر کرد و گفت:« بنده کاملا با مالیات بر عایدی سرمایه مخالفم؛ زیرا کشوری که نیاز به سرمایه گذاری دارد هرگونه تهدید سرمایه به شکل عمده حتما نتیجه عکس خواهد داد.»

*لزوم توجه به مالیات بر عایدی سرمایه در دولت سیزدهم

به گزارش فارس، خلاء وجود پایه های مالیات تنظیمی در سال های اخیر سبب شده تا بازار مسکن با شرایط دشواری مواجه شده و خون متقاضیان مصرفی توسط تقاضای سرمایه موجود در این بازار در شیشه شود.

در همین راستا تصویب مقانون مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ موثر و ضمانت اجرایی قوی در سریع ترین زمان می تواند الویت دولت آینده تلقی شده و تاثیر به سزایی در ساماندهی بازار مسکن داشته باشد.

انتهای پیام/