به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، اقتصاد سیاسی زمین و مسکن در ایران در ۳ دهه اخیر، دو نقش متغیر مستقل و متغیر وابسته را همزمان بازی کرده است. از یک طرف سیاست های پولی و اقتصاد کلان بر مساله زمین و مسکن اثر داشته و ازسوی دیگر، سیاستگذاری مسکن بر اقتصاد کلان اثرگذار شده است. از منظرهای ریخت شناسی شهری و هویتی؛ و همچنین میزان رفاه ناشی از دسترسی به فضای مناسب زندگی، هم عملکرد کلان کشور در بخش مسکن ناگوار بوده است. بهترین جا برای حبس پول و بهره مندی از «کالای کمیاب شده زمین» در ۳۰ سال گذشته؛ خرید زمین و آپارتمان بوده است و برندگان اصلی کسانی هستند که در بورس بازی زمین و مسکن کرده اند.

ترجیع بند و راه حل پرتکرار و مصرانه در سیاستگذاری مسکن در سه دهه اخیر این است که ایران به دلیل جمعیت زیاد و مساحت کم! ناگزیر از روی آوردن به خانه های کوچک و انتخاب زندگی مبتنی بر آپارتمان نشینی است. اما آیا زندگی مدرن در جوامعی که با افزایش جمعیت و صنعتی شدن مواجه هستند ایجاب می کند که در خانه هایی کوچکتر زندگی کنیم؟ آیا صرف ظهور مدرنیته؛ خانه هایی کوچک تر می طلبد، و یا اینکه راهکارهای دیگری هم وجود دارد؟ و سوال نزدیک تر به موضوع؛ پاسخ بومی و ویژه ایران به این سوالات چیست و چه باید کرد؟

در ایران امروز که خرید خانه به معمایی لاینحل تبدیل شده؛ اکثر مردم به زندگی در خانه های کوچک (آپارتمان های کوچک) رضایت داده اند و خانه؛ معنای خود را از محل آرامش به سرپناه تغییر داده است. همین که سرپناهی داشته باشیم تا ما را از باد و باران مصون بدارد کافی است. آپارتمان ها هر ساله کوچک و کوچک تر می شوند و سازندگان این قفس های انسانی، با دادن پسوند زیبای «نقلی» به آپارتمان های ۵۰ متری، با عملیات روانی تلاش می کنند از سختی زندگی در این دیوارهای نزدیک به هم کاسته و مردم را با گفتار، آرام و البته مشتاق به خرید کنند. البته شاید نیازی هم به تبلیغ و گفتاردرمانی نباشد، زیرا مردم چاره ای جز خریدن این قفس های کوچک ندارند.

بر نوع و مساحت خانه (آپارتمان) در کشورها و مناطق مختلف در یک کشور؛ متغیرهای زیادی اثرگذار است که امکان مقایسه را پیچیده و مستوجب توجه جامع نگرانه می کند. به همین دلیل در این نوشته تلاش شده است ضمن ارائه شاخص های یکسان، از تک بعدی نگری و ساده انگاری پرهیز شود. شاخص هایی مانند:

مساحت کشورها

آب و هوا

جمعیت

تولید ناخالص داخلی

فناوری

فرهنگ و رسوم زندگی

شیوه تامین مالی

سیاستگذاری دولتی

بر وضعیت زمین و مسکن موثر هستند که در نهایت ریخت و ماهیت شهرها و روستاها و بالاتر از آنها سبک زندگی جوامع را شکل می دهند. ارتباط دو سویه سخت افزار زندگی و فرهنگ؛ مساله ای اثبات شده است که هم در جامعه شناسی نوین و هم در آیات قرآن و روایات دینی بدان پرداخته شده است.

مسکن در ایران

متوسط قیمت مسکن در کلان شهر تهران در نخستین روزهای سال ۱۳۹۸ یازده میلیون تومان است. یعنی یک کارگر ساده با حداقل دریافتی برای خرید یک واحد ۵۰ متری با متوسط قیمت در تهران باید ۳۰ سال پس انداز مطلق داشته باشد. در دنیای واقع برای کسی که ۱ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان دستمزد می گیرد اساسا پس اندازی وجود ندارد و همه درآمد خرج حداقل های زندگی می شود. یعنی کارگران با دریافتی حداقلی هرگز نمی توانند صاحب خانه شوند. برای کارمندی که ماهانه ۳ میلیون تومان درآمد دارد، با پس انداز نیمی از درآمد، می توان پس از ۳۰ سال آپارتمانی ۵۰ متری خریداری کرد. معنای ساده این اعداد و ارقام این است که؛ مسکن در ایران هر روز دست نایافتنی تر می شود؛ که به ظاهر بحثی اقتصادی است، اما غیر از تبعیت از متغیرهای اقتصادی از منطق سخت افزاری شیوه ساخت و ساز مسکن و نوع نگاه به مساله زمین هم تاثیر می پذیرد. مولفه های جمعیت و مساحت در تحلیل بازار مسکن ایران؛ به دلایلی که گفته خواهد شد؛ اثرگذار نیستند زیرا مساحت کافی و جمعیت اندک ایران مشکلات سخت افزاری را از اساس بی معنی کرده است.

از نظر نسبت وسعت به جمعیت، ایران شباهت زیادی به کشور آمریکا دارد. به هر ایرانی تقریبا ۲۲ هزارم کیلومتر مربع به طور سرانه می رسد، اما برای مردم آمریکا این نسبت ۲۸ هزارم کیلومتر مربع است، که نزدیک به هم هستند. هر دو کشور سرزمین هایی شامل جنگل و مناطق پرباران تا بیابان های سوزان دارند. با این حال نگاه سیاستگذارانه در بخش مسکن در دو کشور؛ عکس یکدیگر بوده و نتایجی متضاد به بار آورده است. آمریکایی ها نسبت به ۱۰۰ سال پیش با اینکه جمعیت کشورشان ۳٫۵ برابر شده، اما شاهد روند فزاینده سرانه مسکونی بوده اند و در خانه هایی بزرگتر زندگی می کنند. به طوریکه خانه های آنها ۷۴ درصد از ۱۰۰ سال پیش بزرگتر است.

در آمریکا در ۱۰۰ سال گذشته سیاست اصلی بر تمرکز بر خانه های ویلایی شخصی و بزرگتر شدن بناها بوده است. اما در ایران از دهه ۱۳۷۰ ( بنابر ایده عباس آخوندی و تیم اقتصادی حزب کارگزاران سازندگی) سیاست اصلی بر حذف خانه های شخصی و حرکت به سمت آپارتمان نشینی؛ با تاکید بر آپارتمان های کوچک؛ بوده است. عبدالله جاسبی در انتخابات ریاست جمهوری سال ۱۳۷۶ از سیاست خود مبنی بر ساخت آپارتمان های کوچک ۷۵ متری، و عباس آخوندی در سال ۱۳۹۳ از آپارتمان های ۳۸ متری سخن گفت. مبنای این اصرار شدید بر کوچک سازی فضای زندگی ایرانیان در دولت هایی که مدیران کارگزارانی آنرا اداره کرده اند ۳ محور اساسی است، شامل:

حفظ محیط زیست هزینه پایین امنیت و ساخت عدم وجود زمین کافی

بررسی کارشناسانه این ۳ گزاره نشان می دهد که بنایی بر موهومات و تصورات غلط استوار شده و رفاه ملت ایران بازیچه سیاست های شبه کارشناسی شده و آسیب های جبران ناپذیر دیده است.

حفظ محیط زیست

کشیدن کمربند سبز دور شهرها در دولت اول سازندگی با ادعای حفظ محیط زیست از تبعات منغی گسترش افقی شهرها؛ اجرایی شد و سیاست رسمی بر مرتفع سازی به جای گسترش افقی شهرها قرار گرفت. نتیجه این سیاست؛ کمیاب شدن تدریجی زمین و به طبع، افزایش قیمت و تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه ای(مهمترین کالای سرمایه ای) بود. تبدیل شدن زمین به کالای اصلی سرمایه ای باعث شد تا مزیت های اقتصادی جابه جا شده و تولید و خلاقیت به حاشیه رانده شود. به گونه ای که بورس بازی در زمین و مسکن به شکل گیری طبقه جدیدی از اشراف بی هنر انجامید که بر فرهنگ عمومی هم آثار بدی گذاشته اند. متنفذین سیاسی هم با استفاده از رانت توان زمین خواری؛ اشرافیت برتری ایجاد کرده اند که به چالشی برای جامعه ایرانی تبدیل شده است.

محیط زیست در ایران عموما با محیط زیستی که گسترش شهرها در آن مستلزم قطع درختان و تخریب باشد؛ فرق دارد. ایران به دلیل طبیعت کوهستانی و نیمه بیابانی آن، گسترش شهرها به بهبود محیط زیست منجر می شود. زیرا، مردم حیاط های شخصی خود را با درختکاری احیا می کنند، که در حالت عادی بدون پوشش درختی است. البته مسائل حاشیه ای شهرنشینی مانند فاضلاب و … هم به جمعیت بستگی دارد و گسترش افقی شهرها باعث تشدید آن نمی شود، و به سیاستگذاری و برنامه ریزی دولت ها مربوط می شود که کار عادی دولت ها است که باید به نحو احسن انجام دهند. بنابراین ادعای تخریب محیط زیست با گسترش افقی شهرها که تفاوتی در حد چند کیلومتر در مساحت شهرهای ایران ایجاد می کند نادرست است.

هزینه پایین امنیت و ساخت

به نظر می رسد که برای مسئولان کشور؛ مسئله «هزینه» در آپارتمان سازی و امنیت اجتماعی به درستی فهم نشده است. در سخت افزار ساخت، آپارتمان سازی به دلیل لزوم هزینه های زیاد در پی و اسکلت بنا، هزینه ها بیشتر است. اما در شهرهای با گسترش افقی نیاز به خیابان سازی بیشتری وجود دارد، که البته برای همیشه و یک بار انجام می شود. و هزینه متوسط ثابت در شهرها به سمت صفر میل می کند. یعنی هزینه ساخت کمتر و هزینه اولیه خیابان کشی بیشتر است.

در موضوع هزینه امنیت به هیچ وجه برآورد روشنی انجام نشده است، اما هزینه های اجتماعی ناشی از تنش های ناشی از زندگی در آپارتمان، مراجعه به محاکم قضائی، نیاز به ایجاد پارک با حواشی منفی فرهنگی و سایر هزینه های اجتماعی نادیده گرفته شده است و برای تحلیل مساله امنیت اجتماعی تنها بر کمتر بودن میزان سرقت در آپارتمان ها تاکید شده است. اگرچه همین مورد هم محل تردید است و درباره آن کار مطالعاتی نشده است.

عدم وجود زمین کافی

این مساله با استناد به آمار و ارقام و مقایسه ای که با ایالات متحده آمریکا به عنوان مرکز نظام سرمایه داری جهانی انجام شد، رد گردید و نشان داده شد که در آمریکا با شرایط مشابه ایران ۹۵ درصد مردم در خانه های شخصی زندگی می کنند. و در ۳۰ سال گذشته ۳۰ متر به فضای زندگی آمریکایی ها اضافه شده است. ضمن اینکه غیر از چهار ایالت نیویورک، واشینگتن دی سی، میامی و سان فرانسیسکو، سایر ایالت ها شاهد رشد فضای زندگی بوده اند. از این چهار ایالت هم دو ایالت نیویورک و واشینگتن دی سی مراکز تجاری و سیاسی هستند و شرایط ویژه دارند.

بررسی آمار واحدهای مسکونی بر مبنای سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ نشان می دهد که ۶۵٫۶ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را واحدهای با مساحت ۱۰۰ مترمربع و یا کمتر تشکیل می دهد؛ این رقم در سال ۱۳۹۰ ۶۴٫۶ متر بود؛ که ۹٫۳ درصد را واحدهای ۵۰ مترمربع و کمتر و ۵۶٫۳ درصد را واحدهای مسکونی بین ۵۰ تا ۱۰۰ متر تشکیل می دهد، که مشابه کشور ژاپن است که به شدت با مشکل زمین اندک و جمعیت زیاد روبرو است. یعنی ایرانی ها در واحدهای مسکونی بسیار کوچکی زندگی می کنند که در ۱۰ سال گذشته کوچکتر هم شده است.

آمار متوسط محل زندگی در انگلستان ۷۶ متر مربع و در کانادا ۱۸۲ متر مربع است. در چین ۶۰ متر مربع است که البته آمار مربوط به حاشیه شهرها است که در ۱۵ سال گذشته دو برابر شده و افزایش جدی در میزان مساحت داشته است. اما میانگین مساحت واحدها در کشور ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیونی چین ۴۶ متر مربع است.

در کشور ژاپن متوسط متراژ خانه های شخصی ۱۲۰ متر است که این عدد در آپارتمان های واقع در بلوک های ساختمانی؛ ۶۰ تا ۹۰ متر مربع است. این آمار برای کشور آمریکا ۲۵۰ متر است. یعنی کشور متراکم و کم مساحت ژاین هم آمار بهتری از ایران دارد.

روند تغییرات متراژ محل زندگی از مصادیق اصلی سومدیریت و بدفهمی مسائل اقتصادی است که تبعات سنگین اقتصادی و فرهنگی به بار آورده است. جمعیت اندک ایران با مساحتی زیاد اسیر بورس بازی زمین و مسکن و نشستن فرمول های مالی به جای سهل الوصول کردن دسترسی به زمین شده است که نتیجه آن دست نیافتنی شدن مسکن و بلعیدن بخش اصلی درآمد خانوارها بوده است.

عطا بهرامی

انتهای پیام/